呵呵...好贵的房价！好香的韭菜！
唉，佛山楼市调研总算结束了，昨晚8点，二娃才回到家，可把我累坏了（但还没坏）。
不过，一想到三篇楼市调研稿的任务，目前我只写了一篇，就特别头疼。所以，决定今天再来搞定一篇！
回顾【北滘新城】市场调研稿，可点下图
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那么，今天二娃又要写哪个板块呢？
这还用问？当然是粉丝呼声最高，争议很大，目前最火的三山新城啦！
话不多说，咱们直接上干货！
◆ 临广板块最热的三山新城实景航拍
三山新城，位置到底在哪儿？
提到三山新城，相信很多人跟二娃一样，在没去佛山之前，根本不知道它在哪里。
没有关系！看完下面两张图之后，你应该就能知道了！
◆ 三山新城位置示意图
◆ 三山新城位置示意图
三山新城属于佛山南海区桂城街道，也是三龙湾里面的一个核心板块。北面和广州荔湾（广钢板块）接吻 ，右边则牵手番禺区，是唯一 一个同时接壤“番禺+荔湾”的临广板块。
三山新城，为什么关注度这么高？
为什么，这个板块关注度如此之高呢？二娃认为，原因有4个：
1）位置优势。刚刚二娃也讲了，三山新城有两个大腿可以抱，一个是荔湾，一个是番禺。所以，这个板块注定广州客会很多，这比其他只能抱一个大腿的板块，强多了。
2）价格优势。去年上半年，三山新城整体房价才2-3万/㎡，而紧靠的荔湾广钢板块，房价已经去到6-7万/㎡。番禺南站板块呢？房价也去到4万+/㎡，对比之下，价格优势十分明显。
3）前景优势。三山新城是佛山少有的成片开发区域，目前来看，城市界面新，政府砸钱多，企业引入也比较成功。
这个板块就像早年广州的科学城一样，或者说，它是佛山现在的知识城或南沙。
◆ 企业分布情况
最关键的是，三山新城地界，归打造过千灯湖的桂城。招商引资还专门归三龙湾南海片区建设局负责。所以，它不仅能吸引广州客，就连佛山人也对它很有信心。
4）环境优势。三山新城是成片开发的区域，一切都很新，城市界面看起来相对亮眼。而且，它是以文翰湖为中心打造的新城，居住环境自然更为舒适。
◆ 三山新城文翰湖实景图
你说，这4个优势加起来，这个板块的关注度能不高吗？
不敢想象！9年时间，楼面价涨了12倍！
正因为板块成片开发，加上广州客的高度关注，三山新城9年之间，楼面价竟然涨了12.9倍。
据二娃了解，三山新城2012年开卖第一块住宅用地，当时被保利拿下（现在叫保利西雅图），楼面价才1583元/㎡。
但到了2021年7月，三山新城的楼面价就被干到了21045元/㎡。9年之间，涨幅高达1229%，惊呆所有人！
上半年涨，下半年跌，目前售价3-4万/㎡
至于房价嘛，二娃实地调研时了解到，去年一年时间，三山新城三房的户型就涨了约3000-5000元/㎡，大户型四房则涨了约10000元/㎡。
不过，由于下半年楼市迅速降温，三山新城的一手房普遍又跌了2000-3000元/㎡。
目前，整个板块在售的一手房并不多，比较有代表性的项目也就4-5个。三房户型，整体均价在2.8-3.2万/㎡左右，而四房户型，基本去到了3.6万/㎡以上，特别稀缺大户型，单价会超过4万/㎡（详细价格可看下图）。
广州客占约60%，户型越大价格越贵！
说到这里，我猜很多人都会好奇：到底是什么人，在买入三山新城？
对此，二娃也有专门去了解过。
据我所知，三山新城的客户占比和北滘新城，差异很大。
三山新城：广州客占比基本能去到60-70%（其中，有一半是荔湾和海珠客，天河和番禺客很少），而千灯湖客户占比约30%左右，剩下的10%，为全国投资客。
北滘新城：广州客占比约50%-60%，但基本都来自番禺区。另外，因为去年多家自媒体大V带团过来买房，所以，整个北滘去年的全国投资客占比相对较高，去到了20%-30%左右。
◆ 北滘新城航拍实景图
另外，比较有意思的是，三山新城和北滘新城一样，不管是哪个楼盘，4房大户型的价格，总比3房贵个5000-8000元/㎡。
而背后的原因竟然是，早年受“70/90”政策的影响，这些临广板块之前卖的多以小户型为主。所以，刚改大户型就相对稀缺。现在，本地人稍微富裕一点，都会选择大户型4房买。
三山新城，面临的几个短板和问题
如果，你看完二娃前面介绍的5点后，开始对三山新城心动了，也想买入一套房的话。
那二娃劝你：不要慌！看完下面的缺点后，再做决定也不迟！
1）三山新城，作为佛山成片开发的区域，目前商业配套还不行，烟火气嘛，就更别说了。
比如，我中午踩完盘，找个像样点吃饭的地方都找不到。虽然说，这里规划了蛮多商业体的，但现在全都没有起来，一时半刻估计也起不来，需要较长的时间。
你可以对比下广州的知识城、南沙（金洲板块除外）前几年的样子，情况基本雷同。
◆ 三山新城航拍实景图
2）三山新城，定位确实不错，规划也很好，写字楼也蛮多，并且说是引进了很多企业，但目前来看，写字楼入住还不多，大部分入住的都是一些制造业。
整体来看吧，还是缺人，这一点和知识城、南沙也极其相似。
3）片区内，教育资源还比较差，虽然说是规了一些比较好的学校，但目前都还没有着落呢。
4）目前来看，片区交通还不太行，除非等到海珠隧道开通，规划的6条地铁线也相继开通，才会彻底改变板块的交通难题。
但这个等待的时间，是5年还是8年呢？谁也说不准。咱们一辈子挺短的，你愿意用青春来等待片区的发展吗？
◆ 粉丝对三山新城的点评
3-4万/㎡！三山新城还能买吗？
最后，再来讨论一个大家最为关注的问题：3-4万/㎡的三山新城，现在还能入手吗？
不知道大家怎么看哈，反而二娃是这么认为的：
如果你是荔湾、海珠本地人，或者在荔湾和海珠上班。自己预算不多，亦或是没有购房名额了。那么，我觉得花3-4万/㎡的单价买入三山新城用来自住，是没毛病的。
一来，这个板块距离荔湾（广钢新城）、海珠确实很近。佛山地铁11号线、海珠隧道开通后，从三山新城去荔湾和海珠，那是分分钟的事情。
二来，三山新城居住环境会更好，房子品质感还更高，价格呢，比荔湾、海珠便宜一半。
◆ 三山新城航拍实景图
但如果，你是买来投资的话，二娃劝你三思。
我认为，超过3.5万/㎡就没有必要投资三山新城了，目前来看，有点虚高。
你想嘛，差不多的价格，我干嘛不去买广州科学城、广州南沙横沥岛，亦或是广州中新知识城？
毕竟，同样的定位和规划，一个在一线城市的广州，一个在二线城市的佛山，两者之间的价值，孰轻孰重，你们自己应该心里有数。
好了，今天就写这么多吧。大家有啥问题直接留言，观点不同也欢迎留言讨论。写稿不易，请“点赞+在看”鼓励。
对了，下周四二娃又要直播啦，有什么问题想问的，可以“预约”直播，到时候来问我！